Guida per chi compra e chi vende

I modi di comprare casa, e chi ti tutela in ciascuno.

Oltre alla vendita in contanti e al mutuo classico ci sono una dozzina di modi per comprare o vendere casa: abitare prima e comprare dopo, pagare a rate, comprare solo la nuda proprietà, comprare all’asta, comprare una quota. La differenza più grande è una: quanta parte dell’accordo la legge ha già scritto per te.

Quattro livelli di tutela

Abbiamo ordinato le formule trovate nella ricerca su Europa, Regno Unito e Stati Uniti, Turchia, Golfo e altri mercati in base a quanto la legge stabilisce in anticipo. Nessun regolatore pubblica questa classifica: è la nostra lettura delle regole, aggiornata a ottobre 2026.

1. Gestite dallo Stato o da finanziatori autorizzati

Programmi di proprietà condivisa, mutui bancari e finanza islamica per la casa. Le regole le fissa un ente pubblico o un finanziatore vigilato, e tratti con un’istituzione che risponde a un’autorità. Esempio: nel Regno Unito i nuovi contratti di Shared Ownership partono da una quota del 10% (Birketts).

2. Regolate da una legge dedicata

Acquisto su progetto, rent to buy previsto dalla legge, separazione tra suolo ed edificio. Una legge specifica dice cosa deve contenere il contratto e come sono protetti i tuoi soldi. In Germania un piano di pagamenti del costruttore diverso da quello ufficiale è nullo (bauprofessor). A Dubai i pagamenti su progetto finiscono in un conto di progetto vigilato (Dubizzle).

3. Codice civile e tutela del consumatore

Nuda proprietà, vendita con rendita vitalizia, vendita a rate con riserva di proprietà, credito del venditore, cooperative e quote d’investimento. Vale il codice civile, a volte con una norma a tutela del consumatore. Leggi con attenzione le clausole su inadempimento e rimborso: il contratto riempie quasi tutti i vuoti.

4. Solo contratto

Opzioni d’acquisto private, molte offerte di rent to own all’estero e i nuovi prodotti sul valore della casa. Qui la tutela è quasi tutta nel contratto, ed è da qui che arriva la maggior parte dei procedimenti delle autorità. In Australia un centro per i diritti dei consumatori ha trovato molti accordi di rent to buy insostenibili fin dall’inizio (Consumer Action Law Centre).

Cosa prevede già la legge italiana

Nella nostra ricerca l’Italia è uno dei due soli Paesi europei, con la Francia, ad avere una legge dedicata al rent to buy.

Rent to buy

Il contratto di godimento in funzione della successiva alienazione (art. 23, DL 133/2014) ti permette di abitare la casa e comprarla più avanti. Il contratto si trascrive nei registri immobiliari fino a dieci anni, e questo ti protegge da vendite e ipoteche successive. Ogni canone si divide in una parte per il godimento e una per il prezzo, e il contratto stabilisce quanta parte del prezzo ti torna se non compri (LeggiOggi).

Vendita con riserva di proprietà

Con la vendita con riserva di proprietà entri in casa e paghi a rate, e la proprietà passa con l’ultima rata. È un contratto diverso dal rent to buy, con regole diverse se salti un pagamento. Chiedi al notaio quale fa al caso tuo.

Nuda proprietà e rendita vitalizia

Con la nuda proprietà compri una casa a prezzo ridotto mentre chi vende conserva il diritto di abitarla. Con la rendita vitalizia tutto o parte del prezzo diventa una rendita a vita per chi vende. Sono entrambi contratti del codice civile firmati davanti al notaio.

Aste giudiziarie

In Italia le vendite giudiziarie si svolgono online sul Portale delle Vendite Pubbliche. Di solito l’offerta parte dal 75% del prezzo base, serve una cauzione di almeno il 10% dell’offerta, e la cauzione si perde se l’aggiudicatario non salda (Tribunale di Livorno). Leggi sempre l’ordinanza: le condizioni esatte cambiano da caso a caso.

Le aste giudiziarie in altri Paesi

Spagna: il Portal de Subastas del BOE, aperto per 20 giorni; per gli immobili venduti dall’agenzia delle entrate la cauzione è del 5% (Legálitas).
Francia: vendite al tribunal judiciaire, si offre solo tramite avvocato; chiunque può rilanciare del 10% entro 10 giorni (Eurojuris).
Germania: in presenza al tribunale locale, con una garanzia del 10% del valore di stima (AG Bayreuth).
Turchia: il portale UYAP e-Satış, con cauzione del 20% e saldo entro sette giorni (avviso di vendita).

Le cauzioni sembrano simili, ma ogni Paese applica la percentuale a una base diversa: la stima, il prezzo base o l’offerta stessa.

Cinque domande prima di pagare qualsiasi cosa

I grandi fallimenti emersi nella ricerca hanno la stessa forma: chi comprava ha pagato prima di possedere, e niente ha custodito i soldi o registrato l’accordo. In Corea del Sud, ad agosto 2026, 40.936 inquilini erano stati riconosciuti vittime di truffe sui depositi (Kyunghyang). Negli Stati Uniti un tribunale ha ordinato di intestare agli acquirenti 285 case vendute con opzioni d’acquisto e contratti a rate (Procuratore generale della Pennsylvania).

Dove stanno i miei soldi? Al venditore, o su un conto protetto fino a una scadenza concordata?
Il contratto è trascritto? Un contratto trascritto ti protegge se il proprietario vende o ipoteca la casa.
Cosa mi torna se mi fermo? Chiedi per iscritto la formula di rimborso.
Qualcuno passa davanti a me? Verifica ipoteche e vincoli esistenti.
Il prezzo è giusto? Confrontalo con case simili prima di impegnarti a pagare nel tempo.

Sono informazioni generali, non una consulenza. Le regole cambiano e ogni accordo dipende dalla casa, dalle parti e dal contratto. Prima di firmare, chiedi a un notaio, a un avvocato, a un consulente fiscale o finanziario. Yortana non è una banca, un notaio, uno studio legale o un consulente finanziario. Oggi Yortana pubblica vendite tradizionali e case in affitto con riscatto in Italia; le altre formule sono descritte qui per darti il quadro.

Continua con come funziona l’affitto con riscatto su Yortana, la guida per chi compra o il calcolatore.